오세훈 시장이 ‘용산정비창’ 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진 ｢용산국제업무지구 개발구상｣을 26일 발표했다. 용산정비창에 미래도시 키워드를 담아 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 신(新) 중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다고 밝혔다.

용산국제업무지구 조성 조감도(안)

｢용산국제업무지구 개발구상｣은 향후 국제업무지구로 개발될 용산정비창 일대에 대한 개발 가이드라인을 인허가권자인 서울시가 제시한 것으로, 이번 발표를 시작으로 용산정비창 개발이 본격화된다.

서울시는 토지소유자인 코레일과 36차례 실무협의와 도시계획, 교통, 경제‧산업 등 전문가 자문을 거쳐 ｢용산국제업무지구 개발구상｣의 비전과 개발방향을 설정했다.

용산정비창 부지는 서울 한복판에 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 규모로 자리한 금싸라기 땅이다. 서울에 남은 마지막 대규모 가용지이자 미래 발전엔진이 될 잠재력 높은 중심거점이지만, 지난 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산된 이후 청사진 부재 등으로 10년째 방치돼왔다.

서울시의 구상에 따르면 용산정비창 일대는 초고층 마천루 사이에 드넓은 공원과 녹지가 펼쳐지고, 글로벌 하이테크 기업이 앞다투어 입주하고 싶어하는 아시아의 실리콘밸리로 거듭난다.

일자리와 R&D, MICE부터 주거, 여가‧문화생활까지 도시의 모든 기능이 이 안에서 이뤄지는 ‘직주혼합’ 도시로 조성된다. 외국 기업과 인재의 유치‧정착을 위해 국제교육시설‧병원 같은 외국인 생활인프라도 들어선다.

이를 위해 시는 서울시 최초의 ‘입지규제최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1,500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 전체 부지의 70% 이상을 업무‧상업 등 비주거 용도로 채우며, 고밀개발에 따른 부영향을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로‧공원‧학교 등)은 40% 수준으로 정했다.

‘입지규제최소구역’은 주거‧상업‧업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발하기 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례다. 용산국제업무지구와 유사한 뉴욕 허드슨야드의 경우 최대 3,300%까지 허용하고 있으며, 평균용적률은 1,800% 이상이다.

시는 국제업무지구로서의 상징성과 서울을 대표하는 경관창출을 위해 높이 제한은 최소화하되, 통경축, 보행축과 주변지역을 고려한 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정이다.

대규모 중앙공원과 철도부지 선형공원 등 녹지생태공간을 곳곳에 조성해 지상부의 50% 이상을 녹지로 확보하고, 차량은 지하로 달릴 수 있도록 지하교통체계를 구축한다. 녹지와 보행공간은 용산역과 용산공원, 한강까지 이어져 용산 일대가 녹색으로 물든다.

또한, 교통부터 방재‧안전, 환경‧에너지까지 ICT 기반 도시인프라를 갖춘 서울을 대표하는 최첨단 스마트 도시가 된다. 지하도로는 물론 미래교통수단인 미래항공교통(UAM) 등과 GTX, 지하철 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 1호 ‘모빌리티 허브’가 들어선다. 이를 통해 용산은 서울도심과 강남으로, 인천공항과 수도권 전역으로 연결되는 신(新) 교통거점이 된다.

사업을 추진하는 방법론에 있어서는 실현성을 높이는 데 방점을 뒀다. 금융위기 등 외부환경 변화에 따른 리스크가 커 과거 용산국제업무지구 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신, 공공기관인 SH공사와 코레일이 ‘공동사업시행자’(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)로서 사업을 추진하는 ‘단계적‧순차적’ 개발로 간다.

공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 선(先) 시행하고, 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다.

SH공사와 코레일은 작년 5월 공동사업시행을 위한 MOU를 체결한 바 있으며, 안정적‧지속적인 사업추진을 위해 별도의 전담조직 ‘(가칭)용산개발청’ 구성을 검토할 예정이다. 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지은 뒤 임대‧분양하는 선도사업도 추진한다.

민간에서는 단계적으로 핵심부지를 개발함으로써 국제업무지구를 완성한다. 획지별로 국제설계공모 등을 통해 감각적이고 창의적인 건축물을 조성하게 된다.

서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 추진할 계획이다.

시는 새로 태어나는 용산국제업무지구(산업)를 중심으로 여의도 금융중심지(금융), 예술섬으로 변화를 준비 중인 노들섬(문화)을 삼각편대로 삼아 서울의 도시경쟁력을 견인할 매력 거점을 완성한다는 목표다.

이번에 발표한 ｢용산국제업무지구 개발구상｣의 사업구역은 용산정비창 부지와 선로부지, 용산 변전소 부지와 용산역 후면 부지를 포함해 총 약 49만3천㎡(소유 :국토부 23%, 코레일 72%, 한전 등 5%)다. 사업 실현 가능성과 토지 활용성을 고려해 정했다.

개발구상에 따라 용산국제업무지구는 ①24시간 다양한 활동이 가능한 ‘융복합 국제도시’ ②시민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활환경의 ‘녹지생태도시’ ③세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 ‘입체교통도시’ ④첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 ‘스마트도시’로 조성된다.

물리적인 공간구조는 ▴기능‧용도간 경계가 없는 도시(토지이용) ▴어디서나 접근 가능한 방사형 녹지체계(녹지) ▴교통흐름의 끊김 없는 순환형 도로체계(도로)를 구축하는 것을 목표로 한다.

또한, 시는 기후위기, 디지털대전환, 글로벌 기술경쟁 심화 같은 글로벌 이슈에 대응해 인공지능(AI), 미래항공교통(UAM), 자율주행, 스마트 물류, 로보틱스, 에너지자립, 핀테크, 스마트 에코, 사물인터넷, 자원순환 등 10개 미래도시 키워드*를 도출하고, 용산국제업무지구에서 구현할 계획이다.

①융복합 국제도시 : ‘직주혼합’ 실현 위해 비욘드조닝 적용한 다용도 복합개발 허용

첫째, 일자리, 주거, 여가, 문화 등 도시생활에 필요한 모든 활동을 한 곳에서 할 수 있는 직주혼합의 융복합 국제도시를 조성한다. 평일 퇴근 이후 야간시간대와 주말이면 텅 비는 도시가 아닌 24시간 활력이 끊이지 않는 도시를 만든다는 목표다.

최첨단 테크기업과 R&D‧AI 연구소, 국제기구 등이 입주할 수 있는 업무공간과 MICE 시설, 비즈니스 호텔, e-스포츠 콤플렉스 등이 복합적으로 들어선다. 특히, 올해 2월 문을 연 ‘서울투자청’을 통해 글로벌 기업과 해외자본을 유치하는 동시에, 이들이 정착할 수 있도록 교육‧의료 등 모든 생활서비스가 지원되는 국제적인 도시환경도 함께 조성한다.

‘서울투자청’에서는 해외기업 입주공간 지원, 외국인투자기업 사후지원, 투자유치 마케팅을 통해 투자 활성화와 기업유치에 나선다.

서울시는 이와 같은 융복합 도시를 실현하기 위해 용산정비창 부지 전체를 여러 개의 획지로 나누고, 모든 획지는 업무, 주거, 상업 등 다양한 기능이 들어갈 수 있는 ‘다용도 복합개발’을 허용한다. ｢2040 서울도시기본계획(안)｣에서 제시한 ‘비욘드조닝(Beyond Zoning)’의 개념이 처음으로 전면 적용되는 것이다.

‘비욘드조닝’은 토지 용도를 주거용, 공업용, 산업용, 녹지용 등으로 구분하는 기존의 ‘용도지역제’를 전면 개편, 용도 도입의 자율성을 높여 복합적인 기능 배치를 가능하게 하는 내용이다. 주거‧업무‧상업 등 기능의 구분이 사라지는 미래 융복합 시대에 맞는 새로운 용도지역체계다.

전체부지를 국제업무, 업무복합, 주거복합, 문화복합 등으로 계획해 미래형 도시공간을 창출한다. 국제업무구역에는 다국적 기업, 글로벌 IT기업을 입주시켜 국제업무기능을 강화한다. 업무복합구역에서는 업무시설, 첨단산업 위주의 기능을 도입한다. 주거복합구역은 도심형‧미래형 주거를 중심으로 업무, 상업, 문화 등이 복합개발된다.

용산국제업무지구 복합용지 계획(안)

②녹지생태도시 : 녹지율 50% 이상 확보, 남북녹지축 완성…용산역과 연결 입체보행길 조성

공원과 건물 내 녹지 등을 포함해 50% 이상의 녹지율을 확보, 마천루 사이에 공원과 녹지가 펼쳐진 모습을 용산에서 볼 수 있게 된다. 북한산~서울도심~남산~용산공원~용산국제업무지구~한강으로 이어지는 남북녹지축도 완성된다.

이를 위해 용산국제업무지구에서 용산공원, 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지체계를 구축한다. 지구 중앙에는 어디서나 손쉽게 접근할 수 있는 대규모 중앙공원을 조성하고, 철도부지에는 선형공원을 조성한다.

용산국제업무지구에서 용산공원, 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지체계를 구축한다. 지구 중앙에는 어디서나 손쉽게 접근할 수 있는 대규모 중앙공원을 조성하고, 철도부지에는 선형공원을 조성한다. 

용산국제업무지구 내부를 지상‧지하‧공중으로 연결하고 용산역까지 이어지는 ‘입체보행네트워크’도 만든다. 예컨대, 건물과 건물은 브릿지를 통해 공중으로, 지하 보행로를 통해 지하로 각각 연결되는 식이다. 날씨와 관계 없이 안전하고 편리하게 이동이 가능해지고, 건물 저층부와 지하공간에는 다양한 상업‧문화시설도 조성될 것으로 기대된다.

③입체교통도시 : 지상부는 녹지‧보행, 차량은 지하로…1호 ‘모빌리티 허브’ 조성

셋째, 지상부를 녹지와 보행 위주의 사람 중심의 공간으로 확보했다면 지하는 차량 중심의 도로교통체계로 구축한다. 이를 통해 용산이 도심, 강남뿐 아니라 공항, 수도권 전역 그리고 전국으로 연결되는 교통거점으로 거듭난다.

강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 직접 연결되는 지하도로를 개설해 서울도심‧강남, 인천공항으로의 광역 접근성을 확보한다. 용산역과 인접한 부지에는 미래항공교통(UAM), GTX, 지하철, 도로 교통 간 쉽고 편리하게 환승할 수 있는 대중교통환승거점인 1호 ‘모빌리티 허브’를 조성한다.

특히, UAM의 경우 2025년 기체 상용화에 맞춰 김포공항-용산국제업무지구 시범노선을 운영하고, 향후 인천공항, 잠실, 수서 등 서울시내 주요 거점을 연결하는 UAM 노선을 완성할 계획이다. 이렇게 되면 비행기를 타고 인천‧김포공항에서 내려 UAM을 타고 용산에 도착한 뒤 GTX나 지하철로 환승 이동이 가능해진다.

철도노선은 현재 5개 노선(경부선, 호남선, 1호선, 4호선, 경의중앙선)에 향후 3개 노선(GTX-B, 수색-광명 고속철도, 신분당선)이 추가돼 총 8개 철도노선 환승체계가 구축된다.

용산 `모빌리티 허브` 조성 구상(안)

④스마트 도시 : 자율주행 인프라, 디지털트윈 활용한 재난대응 등 스마트시티 인프라

넷째, 인공지능, 자율주행, 스마트물류 등 ICT 기반의 미래도시 인프라를 도시 전역에 구축해 스마트 기술을 선도하는 첨단도시로 조성한다.

예컨대, 도로에는 ITS(지능형 교통시스템), V2X(자율주행 통신시스템) 같이 자율주행이 가능한 환경을 조성하고, 주택에는 IoT(사물인터넷) 기반 관리시스템을 탑재한다.

실제 도시와 동일한 가상의 도시를 만들어 다양한 위기상황을 시뮬레이션해볼 수 있는 디지털트윈 기술을 활용한 ‘지능형 통합방재시스템’을 구축해 화재 등 재난상황 대응력을 높인다. 전력망에 ICT 기술을 접목한 ‘스마트그리드’ 등도 적용해 건물 에너지 효율을 높이고 탄소저감에도 기여한다.

시는 인접한 용산전자상가 등과 연계해 개발자들이 낸 아이디어가 용산전자상가에서 시제품화되고, 용산국제업무지구에서 실증을 거쳐 상용화되는 선순환 체계를 구축해나갈 계획이다.

오세훈 서울시장은 “용산은 서울 도심, 여의도, 강남과 연결되는 지리적 중심지이자 철도 교통의 요충지로서 잠재력 높은 서울의 미래 중심지로 주목받아 왔다. 그러나 그동안 많은 부침을 겪었다. 지난 임기 때 추진했던 용산국제업무지구 도시개발사업이 2013년 최종 무산된 이후 추진 동력을 잃어버린 상태였다”며 “더 늦기 전에 시작하겠다. 용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 용산국제업무지구 개발을 추진하겠다. 차질 없이 실행해서 서울의 도시경쟁력을 높이고 국가경쟁력을 견인하겠다. 최첨단 미래산업을 육성해서 지속가능한 양질의 일자리를 만들고 경제를 살리겠다”고 말했다.