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정부, 4년 내 서울 32만호 등 전국 83만 6000호 공급…공공개발 사업 추진
  • 김영식 기자
  • 등록 2021-02-04 14:46:43

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  • 기존 정비구역 뿐 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 비정비 구역 적용 가능 모델 신설
  • 세입자·영세상인 등 개발사업 시작…취약계층에게 임시 영업공간, 새 아파트 공공임대주택 재정착용 제공

정부는 4일 관계부처 합동으로 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

 

정부는 주민 삶의 질 관점에서 규제를 풀겠다며 혁신을 강조했다. 도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시·건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않는다.

 

또한 공공주도로 절차를 간소화한다. 공공이 나서서 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 단축할 예정이다.

 

규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자·영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하게 된다.

 

정부는 최근 이례적 초저금리 지속으로 주택가격이 상승하고, 산업·주거·생활 트렌드 변화와 가구분화 등으로 도심 주택에 대한 수요 증가세가 더해지면서 도시민들의 전반적인 주거비 부담이 증가하고 있다고 언급했다.

 

이에 "주택 시장 안정을 위해서는 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급할 수 있는 획기적 공급방안이 시급한 상황"이라며 "4차 산업혁명, 제로 에너지 등 신기술 발전, 비대면 소비 등 생활패턴 변화에 맞춰 도시공간구조 개편 필요성도 높아지고 있다"고 전했다.

 

그러면서도 "우리 도시는 이런 메가트렌드를 쫓아가기에는 다소 경직적인 모습을 보이고 있다"며 역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목해 저탄소 주거-상업 복합지구를 갖춘 고밀개발이 필요하다고 강조했다.

 

또한 입지가 우수한 역근처에 인접할수록 소형필지와 노후 건축물의 비율이 높아지면서 낮은 밀도로 이용되고 있는 경우가 많다며, 4차 산업 전진기지로 탈바꿈돼야 할 준공업지역도 마찬가지라고 지적했다.

 

기존 산업이 쇠락해 건축물의 노후화가 진행되고 있으며 서울의 일부 준공업지역은 사실상 주거지로 사용되고 있는 실정이다. 특히 보육, 헬스, 택배, 안전시설을 갖춘 양질의 보금자리여야 할 저층 주거지는 사업성 부족, 주민갈등으로 슬럼화가 진행되고 있다.

 

이에 정부 측은 "도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 건 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양·복잡하고, 마땅한 개발수단이 없기 때문일 것"이라며, "공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있다"고 전했다.

 

토지주에게 기존보다 높은 수준의 수익을 보장하고 사업이 끝날 때까지 인허가‧개발비용‧주택경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담하게 되면 개발사업을 이끌어낼 수 있다는 것이다.

 

정부는 개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게 분담금 없는 주택, 오랜기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회, 다가구 주택 월세수입에 의존하고 있는 노인들에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등 다양한 대안을 제시할 수 있다고 주장했다.

 

아울러 기존의 정비구역 뿐만 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 비정비 구역까지 적용 가능한 모델을 신설해 새로운 주택공급을 원하는 주민들의 수요를 충족시키겠다는 입장이다.

 

정부는 개발사업으로 내몰릴 수도 있는 사회적 약자를 보호할 수 있다고 강조했다. 세입자·영세상인 등 개발사업이 시작되면 외곽으로 내몰릴 수밖에 없는 취약계층에게는 임시 영업공간, 건설 후 공급될 새 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공하고, 사업 구역 간의 순환정비 및 수도권 인근 택지를 활용한 광역 순환정비를 통해 주택멸실 및 이에 따른 이주수요에도 효과적으로 대응할 수 있을 것이라고 밝혔다.

 

정부는 이번 대책을 통해 비정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 '도심 공공주택 복합사업'과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 '공공 직접시행 정비사업', 도시재생의 실행력을 강화한 '주거재생혁신지구' 사업을 추진한다.

 

대표적으로 신규 도입되는 '도심 공공주택 복합사업'은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진한다.

 

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획이다.

 

이번 대책을 통해 2025년까지 서울 약 32만호를 포함해 수도권 약 61만 6000호 및 지방 약 22만호 등 '총 83만 6000호 신규 부지'를 확보할 수 있게 된다.

 

83.6만호 중 약 57.3만호는 도심 내 신규 사업을 통해, 약 26만 3000호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.

 

기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책이다.


사업별 요약 (자료=국토교통부)

향후 '도심 공공주택 복합사업'으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발될 예정이다.

 

역세권은 용적률 최대 700% 상향, 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 '주거상업고밀지구'로 복합 고밀개발하고 제조·유통 위주로 저밀 개발돼 있는 준공업지역은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 '주거산업융합지구'로, 낙후된 저층 주거지는 채광‧높이 기준 등 건축‧도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경‧육아시설 등을 갖춘 '주택공급활성화지구'로 조성할 계획이다.

 

주거상업고밀지구, 주택공급활성화지구, 주거산업융합지구 (자료=국토교통부)

또한, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 '주거재생 특화형 뉴딜사업'을 신설하고, 재정 지원을 강화해 연간 120곳 이내 사업지 선정을 목표로 한다.

 

정부는 전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보할 것이라고 밝혔다.

 

수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획이다.

 

전세대책 11만 4000호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기내 입주 가능한 물량도 최대한 확충한다.

 

공실 호텔‧오피스은 기숙사 등 청년주택 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진한다.

 

매입약정 방식을 통한 양질의 다세대‧오피스텔 공급 확충을 위해 사업비의 최대 80%까지 HUG 보증 신설 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진하고, 민간사업자 부담을 최소화한다.

 

이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급하는 한편, 서울‧수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대할 예정이다.

 

이번 대책은 이전의 공공주도 사업과 달리 다양한 민간참여 방안이 준비되고 있다. 민간기업이 단순한 설계·시공에 참여하는 단계에서부터 시작해 일부사업에서는 민간기업이 직접 지분참여 또는 사업비 부담 등을 통해 공동시행하는 방식도 추진한다.

 

특히, 새로 도입되는 역세권 및 준공업지역에 대한 소규모 재개발, 신축·구축 혼합지역의 정비를 활성화하기 위한 소규모 주택정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행되는 만큼 활발한 민간 참여가 기대되는 분야이기도 하다.

 

정부는 현재 공공재개발·공공재건축을 전담하고 있는 통합지원 센터를 확대해 이번 대책에서 발표한 다양한 사업들의 컨설팅 및 사업접수를 받을 수 있도록 준비하겠다고 밝혔다.

 

또한 대책 실행력 확보를 위해 도시정비법․공공주택법․소규모주택정비법 등 관련 법률이 즉시 입법될 수 있도록 국회와도 긴밀히 협력하는 한편, 지자체‧공공기관, 민간사업자 등 주택공급 관련 기관과 상시 협력 체계구축, 정부‧공공기관 내 사업 전담부서 신설 등 강력한 추진체계도 신속하게 구축할 예정이다.

 

정부는 끝으로 "최근 집값 급등으로 인해 사상 최고치에 근접한 HAI 지수 등 주택경기 변동 리스크를 감안할 필요가 있다"며 "이러한 관점에서 7월 사전청약을 시작으로 본격화되는 3기 신도시 공급물량과, 이번 대책에 따른 도심내 양질의 주택 공급은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 내 집마련 할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 확신한다"고 밝혔다 .

 

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